Размер шрифта: A A A
Цвет сайта: A A A A
Вернуться к обычному виду
Правительство Севастополя
Официальный портал органов государственной власти Севастополя
тел.:+7 (8692) 55-34-40
факс: +7 (8692) 54-20-53
        

О вопросах, связанных с государственной регистрацией права общей долевой собственности в отношении жилых помещений жилищного кооператива

  • 1 апреля 2015

    Участие в долевом строительстве, в настоящее время, является одним из современных и выгодных видов приобретения недвижимого имущества. Через долевое строительство купить объект недвижимого имущества возможно примерно на 20-30% дешевле его рыночной стоимости.

    30.12.2004 года вступил в силу один из важнейших Федеральных законов «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – 214-ФЗ). Это очень важное нововведение, которое не только закрепило название договора, а именно: «договор участия в долевом строительстве», но и четко распределило права и обязанности участников договора. Так, по условиям договора первая сторона (застройщик) обязуется в поставленный ему срок, своими или иными привлеченными силами построить и передать в эксплуатацию другому участнику договора (участнику долевого строительства), который в свою очередь обязуется уплатить указанную в договоре сумму и принять объект по окончании строительства.

    Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон ) определяет, что договор должен быть составлен в форме документа, подписанного сторонами. Наряду с этими нормами, п. 3. ст. 4 № 214-ФЗ прямо предусмотрено наличие письменно формы договора, который подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации.

    Итак, договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости - это самостоятельная форма договора, носящая комплексный, консенсуальный, возмездный, взаимный характер, оформленная, как правило, в виде однотипной сделки, выраженная в письменной форме и зарегистрированная в установленном законом порядке.

    На основании п. 4 ст. 4 №214-ФЗ к существенным условиям договора участия в долевом строительстве относятся:

    1.​ предмет, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

    2.​ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

    3.​ цена договора, сроки и порядок ее выплаты;

    4.​ гарантийный срок на объект долевого строительства.

    В порядке, установленном п. 1. ст.12.1 214-ФЗ исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома подлежит обеспечению путем возврата денежных средств, внесенных участником долевого строительства, либо уплаты участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома , наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:

    1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 Федерального закона;

    2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 Федерального закона.

    В отличии от гражданского законодательства, которым предусмотрен срок начала и окончания строительства для подрядных договоров (ст. 708 ГК РФ), ст. 6 № 214-ФЗ за застройщиком закрепляется обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома. В случае, если строительство многоквартирного дома и иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

    Цена договора долевого строительства, срок и порядок ее уплаты регламентированы ст. 5 № 214-ФЗ, в соответствии с которой ценой договора участия в долевом строительстве является тот объем денежных средств, который участник обязан уплатить для строительства объекта недвижимости. На сегодняшний день действующим законодательством определена возможность изменения цены договора. Также, существенным остается положение о том, что возможность изменения цены договора, срока и порядка ее уплаты, должны быть непосредственно оговорены в самом договоре долевого участия в строительстве и, как следствие, согласованы сторонами. Вместе с тем, законодателем предусмотрены последствия несоблюдения участником долевого строительства соглашения о цене, сроке и порядке уплаты цены договора.

    На основании ст. 7 №214-ФЗ гарантийным сроком объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства составляет не менее пяти лет, с момента передачи объекта участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

    Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, составляет не менее трех лет и исчисляется с момента подписания первого передаточного акта объекта долевого строительства.

    Сущность гарантийного срока состоит в том, что участник долевого строительства при обнаружении недостатков объекта долевого строительства в течение гарантийного срока вправе предъявить свои требования застройщику, который в свою очередь обязан безвозмездно эти требования исполнить. Это еще одна попытка законодателя обезопасить дольщиков от скрытых недостатков созданного объекта недвижимости, которые не могут быть обнаружены при обычной его приемке, но могут выявляться в процессе его эксплуатации.

    Также, необходимо отметить, что в случае отсутствия в договоре указанных условий или одного из них, такой договор считается не заключенным.

    Согласно ст. 25.1 Закона, на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим ФЗ, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

    Одной из особенностей государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, является так называемое деление регистрации на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, заключенного с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и последующих регистраций договоров долевого участия в строительстве участниками долевого строительства на тот же многоквартирный дом.

    Так, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.

    Последующие участники долевого строительства многоквартирного дома предоставляют, как правило, ограниченный перечень документов – это заявление о регистрации, непосредственно сам договор долевого строительства, документ, подтверждающий уплату государственной пошлины и другие документы, необходимые для государственной регистрации, обусловленные, тем или иным случаем, срок регистрации таких договоров законодательством сокращен до пяти рабочих дней.

    Согласно основным положениям 214-ФЗ следует, что приоритетом для законодателя являются права и законные интересы участников долевого строительства. Принципиальное значение, имеют изменения в № 214-ФЗ, которые вступили в силу 1 января 2014 года. Согласно требованиям которых все застройщики, осуществляющие свою деятельность на территории России, обязаны страховать ответственность перед гражданами, вносящими свои инвестиции в строительство жилья. Существуют три механизма страхования договоров долевого участия:

    - через страховую компанию, имеющую соответствующую лицензию;

    - путем банковского страхования;

    - некоммерческое страхование (через общество страхования застройщиков (перечень учредителей регулируется приказом Минэкономразвития).

    Наличие данных документов подлежит обязательной проверке, при осуществлении регистрационных действий.

    Необходимо отметить, что законодательством предусмотрена уступка прав требования по договорам долевого участия в строительстве, регламентированная ст. 11 № 214-ФЗ, которая допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства и допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

    По окончании строительства и подписании акта выполненных работ право собственности участника долевого строительства подлежит государственной регистрации.




    Дата создания: 01.04.2015 17:22:17

    Дата изменения: 01.04.2015 17:22:17

Возврат к списку